2010.09.12 Sunday

「建築会社決定の前には土地探しを住宅会社に頼まない」、お勧めします。

昨日の土曜日は、午前中はこのブログで昨日写真を公開したお宅に伺って、

午後は千葉北展示場で2組のお客様をご案内しました。


今日の日曜日は、朝9時15分〜15時頃まで、本社でご契約後の仕様打ち合わせを行って、

その後は幕張展示場に移動して、社内打ち合わせを行いました。



土曜日にご案内した一組目のお客様は、土地からお探しのお客様でした。


今日、本社で仕様打ち合わせを行ったお客様も、すでに土地契約は済ませましたが、

当社にご来場された時点は、土地からお探しのお客様でした。



今日は、土地をお探しになって注文住宅を建てるお客様が、

土地探しや注文住宅の検討から契約まで、どのような手順で進めていったらよいのか?

これについて、お話したいと思います。



私いつもお勧めするやり方があるのですが、

今回は、ネットで調べてみましたので、それをご紹介します。




まず、ネットで調べてみて、思ったのは、(私からするとやっぱりなあでしたが)

土地探しと注文住宅の検討をどう進めていったらよいのか、

ちゃんと書いたページがほとんどないということです。



つまり、日本では、

消費者と、不動産会社と、注文住宅の会社との

健全で理想的な取引関係とは、どういう形なのか?

という問題が未成熟、未整備なんです。



だから、不動産会社に行ったら、「まずは、土地を決めるのが先決です」と言われますし、

住宅会社に行ったら、「私たちからも土地情報を提供いたします」というような話はあるんですけど、

家づくりの進め方として、不動産会社各社と住宅会社各社と、どう話を進めていったらよいのか?

こういう話をする営業は少ないんですね。



どういう手順で情報収集して、

どういう手順で検討を進め、

どういう手順で話を決めていけばよいのか?



検討初期段階の人だったら、

これ、一番知りたいですよね?




色々あるサイトのほとんどで、そんなことは書いていないです。


書いてあっても、なぜ、こう進めた方がよいのかをちゃんと検証したページはないです。



土地からお探しの方がどういう検討の仕方をしていったらよいのか?

色々調べた住宅サイトの中で、唯一、まあまあだと思ったのがこのページです。


SUUMOトップ > > 住まいのお役立ちノウハウ > 注文住宅・土地探しマニュアル
http://www.jj-navi.com/edit/guide/dandori/chumon/



やっぱり、リクルートのサイトでした。


情報誌にしても、ウェブサイトにしても、

リクルートの情報が一番、公平で質が高いんです。



企画力や編集能力などが優れているから情報の質が高いこともありますが、

就職情報であらゆる業界のあらゆる規模の企業と取引がある会社ですから、

情報の公平性については、徹底しているんです。



どの情報誌も、どのウェブサイトもスポンサーがありますし、

あらゆる業界のあらゆる規模の企業と取引がある会社なんて他にはないですよね。



だいたい、大手と中小は、同じ情報誌、同じウェブサイトに、

広告出稿することは少ないんです。


・・・・この話は長くなってしまうのでまたにして、本題に戻ります。





先ほどのリクルートの住宅情報サイト「SUUMO」の中にある

「注文住宅・土地探しマニュアル」のページの話に戻ります。



※さっきもURLを書きましたが、念のため、もう一度。
SUUMOトップ > > 住まいのお役立ちノウハウ > 注文住宅・土地探しマニュアル
http://www.jj-navi.com/edit/guide/dandori/chumon/



この 「注文住宅・土地探しマニュアル」、

土地をお持ちでない方が、どういう手順で家づくりを進めていったら良いか、

12のステップに分けて、わかりやすく説明しています。



STEP1 どんな家に住みたいかイメージを固める
         ↓
STEP2 資金計画を立てる
         ↓
STEP3 依頼先を探す
         ↓
STEP4 我が家を建てる土地を探す・調べる
         ↓
STEP5 間取り・設備について考える
         ↓
STEP6 工法・構造を知る
         ↓
STEP7 依頼先の候補を絞り、相見積もりを取る
         ↓
STEP8 依頼先を決定する
         ↓
STEP9 本設計・本見積もりを取る
         ↓
STEP10 工事請負契約を結ぶ
         ↓
STEP11 工事中の重要ポイントで立ち会う
         ↓
STEP12 引き渡しを受け、新生活をスタート!



細かいところでは、私なりの意見が色々ありますが、

STEP1〜3で土地探しの前に依頼先を探していますよね。


これが、一番、重要なことなんです。




私が業界に入って間もない20年くらい前は、

土地を買って注文住宅を建てる方は、

土地探しについては全て不動産業者でというのが一般的でした。



それが現在は、不動産会社に依頼する方もいらっしゃいますが、

注文住宅会社に土地を探してもらうのが一般的になってきました。



理由はいろいろありますが、

”堝飴魂饉劼茲蟒斬隹饉劼諒が企業イメージが良い場合が多い

⊇斬隹饉劼謀效呂鮓つけてもらえば、ローンや購入手続きなど全て一つの窓口でできる

住宅会社に土地を見つけてもらえば、土地購入と家づくりとのタイミングを合わせるのが容易

そ斬隹饉劼世函希望の建物の建築に適した土地かどうか、法規制や敷地条件など調べてくれる

シ築に適した土地をできるだけ安く買ってほしいとか、住宅会社とお客様は利害が一致するから

住宅会社は、家を建ててもらえば、土地を紹介しても手数料を取らないケースが多い



などなど、思いつくままに理由を挙げてみました。




ここに書いてあることは、実際、このとおりだと思いますから、

住宅会社に土地を探してもらうということ自体は、いいことなんです。




でも、そのタイミングが問題なのです。




リクルート・SUUMOの「注文住宅・土地探しマニュアル」では、

STEP3で住宅展示場に行くんですけど、実際は色々でSTEP1で展示場に行く方もあります。



どの段階であろうとも、住宅展示場に行って、

「土地を見つけて家を建てたいんです」ということ住宅営業マンに言うと、


「じゃあ、土地情報、どんどん、提供させていただきます」


住宅営業マンはこう言うんですね。




お客様からすると、

「少しでも良い土地情報を得るためには、色々な会社に頼んで、たくさん情報を集めた方が良い」

こう思うのが自然ですから、

土地情報をもらうだけだし、「じゃあ、情報提供お願いします」と言われる方が多いんですね。



これが、住宅営業の手なんです。




建築する会社決定の前に土地探しを依頼する迄だけをみると問題はありません。



しかし、その段階で複数の住宅会社で土地探しを依頼して、

実際に家を建てたい会社以外で良い土地が見つけてきたら、問題が起きます。



住宅会社の営業マンからしたら、本来なら数十万もする仲介手数料を無料で土地を探すのは、

自社が土地を見つけたら、自社で建ててもらえる可能性が高いと思っているから。



それは、自社の家がお客様に最も合っているからお勧めする、という気持ちとは限りません。




しかも、会社はそのあたりを良く分かっていますから、

自社が紹介した土地をお客様が気にいった場合には、絶対他社で建てさせるなって言うんです。



そのプレッシャーの中で、住宅営業マンは、土地を紹介しているんです。



だから、住宅会社から紹介されたこの土地を買いたいけど、

建築は他の会社でしたいとか、まだ建築会社を決められないという場合には、

悲劇が起こる場合があるんです。



一生の中で、最も条件の良い土地が見つかったとしても、

その会社では建てないとなったら、買えないかもしれないんです。




不動産仲介の世界には、

原則として、最初に物件を紹介した会社以外では買えない、というルールがあるんです。



原則以外は、

他の会社から買う場合は、最初の会社に仲介手数料を支払えば買うことができるというルールです。


そのルールについて書いたページ
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1243601242




だから、土地を探して、注文住宅を建てたい方は、

_箸鼎りを依頼する建築会社が決まる前は、不動産会社に建築条件なしの土地探しを依頼する、

家づくりを依頼する建築会社がきまったら、その会社に土地探しを依頼する

これが基本と思ってください。



だから私は、いつもこれをお客様にお勧めしています。



しかし、実際には、

いったんはそれをお客様に話すものの、

お客様がそれを理解していただけないことも多いので、(他の会社は同じことを言わないから)

そういうときには、競合他社に負けないよう、

どんどん、土地を紹介しています♪




 
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