2019.12.27 Friday

住宅ローン保証料は当初一括払いと金利上乗せ型、どちらが得?

銀行の住宅ローンを組む際に「保証料」という費用があります。

 

 

 

昔なら、住宅ローンを組む際に保証人を立てることを求められて、

 

万が一、本人がローンを支払えなくなると、保証人が代わって支払うシステムでしたが、

 

今は保証会社というのがあって、保証会社に保証料を支払って保証してもらい、

 

万が一の時には、保証会社が保証料のストックの中から、本人に代わって銀行に弁済する、

 

そして、保証会社が本人に返済を求める、こんなシステムになっているんです。

 

 

 

この保証料、「保証料一括前払い方式」(金利内包型とも言います)が多いのですが、

 

最初に支払わずに、金利に保証料分を上乗せする「金利上乗せ型」もあります。

 

 

 

どちらが得なのでしょうか?

 

 

 

茨城県の銀行最大手、常陽銀行の住宅ローンの場合、

 

メインの保証会社である常陽信用保証蠅諒歉變舛蓮

 

35年返済、保証料一括前払い方式の場合、

 

100万円当たり20,610円となっています。

 

 

※審査結果により増減する場合もあります。

 

 

 

 

保証料の金利上乗せ型の場合、住宅ローン金利に年0.2%〜年0.4%(0.2%が多い)

 

上乗せした融資金利が適用されます。

 

 

 

 

 

さて、それではどちらが得なのか、試算してみましょう。

 

 

 

例えば、3,000万円を金利0.625%(保証料上乗せ前)、35年返済で

 

借りる場合で試算します。

 

 

 

保証料一括前払い方式の場合の保証料は、

 

3,000万円÷100万円=30(100万円当たりの保証料のため)

 

20,610円(100万円当たりの保証料)×30=618,300円

 

 

 

618,300円が保証料ということになります。

 

 

 

 

では、保証料上乗せ型の保証料を計算してみましょう。

 

 

 

まずは、上乗せなしの場合の金利での35年間の金利合計を計算します。

 

 

 

3,000万円を0.625%、35年返済(ボーナスなし)で借りた場合、

 

毎月返済額   79,544円

 

総返済額  33,408,345円

 

金利合計   3,408,345円

 

 

 

3,000万円借りて、金利はこんなに支払うんだ〜と思った方、

 

その通りではあるのですが、今は史上最低金利レベルなので、

 

これでも歴史的にはものすごく安いんです。

 

 

 

本題に戻りましょう。

 

 

 

次に保証料上乗せ分の0.2%を足した0.825%で金利を計算してみましょう。

 

 

3,000万円を0.825%、35年返済(ボーナスなし)で借りた場合、

 

毎月返済額   82,261円

 

総返済額  34,549,391円

 

金利合計   4,549,391円

 

 

 

 

2つの金額を並べてみましょう。

 

 

 

       金利0.625%   金利0.825%     差額

 

毎月返済額   79,544円     82,261円      2,717円

 

総返済額  33,408,345円   34,549,391円   1,141,046円

 

金利合計   3,408,345円    4,549,391円   1,141,046円

 

 

 

つまり、1,141,046円が保証料となります。

 

 

 

一括前払いの場合が、618,300円でしたので、

 

1,141,046円−618,000円=523,046円

 

 

 

後払いで済むメリットはありますが、金利を考えてもかなり高くなりますね〜

 

 

 

618,000円が35年後に1,141,046円になる、

 

これは金利で計算すると、年利4%に相当します。

 

 

 

住宅ローン自体がもし、年利4%だったとすると・・・

 

 

3,000万円を4%、35年返済(ボーナスなし)で借りた場合、

 

毎月返済額    132,832円

 

総返済額   55,789,377円

 

金利合計    25,789,377円

 

 

 

金利が2,500万円!!!

 

 

 

バブル期なんか金利は7〜8%でしたから(私は現役の営業マンでした)、

 

昔の住宅ローンは今とは比較にならないくらい高かったのです・・・

 

 

 

 

やっぱり、保証料は、一括前払いが絶対お得です♪

 

 

 

 

ローコスト住宅会社は、最初の費用を抑えるため、

 

保証料上乗せ型を提案することが多いと思います。

 

 

 

最初を安くするか、居住後にかかる費用との合計を安くするのか、

 

後者のマツシタホームとは正反対の考え方ということですね。

 

 

 

 

 

やっぱり、目先の安さよりも、居住後に支払うコストとの合計を見ましょう!

 

 

 

 


 
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