2019.11.15 Friday

住宅ローンは、固定金利?変動金利? どちらを選んだらいいですか?【下】

住宅ローンは、固定金利?変動金利? どちらを選んだらいいですか?【上】

 

からの続きです。

 

 

恐れ入りますが、前の記事をお読みいただいてからお読みいただければ幸いです。

 

 

 

昨日は、固定金利と変動金利、それぞれの特徴などについて書きました。

 

 

 

今日は・・・

 

固定金利と変動金利、どっちが得?

 

固定金利が向いている人、変動金利が向いている人とは?

 

 

 

こんな話を書く予定です。

 

 

 

 

 

 

固定金利と変動金利どっちがお得?

 

 

昨日は、固定金利と変動金利のそれぞれの「メリット」と「デメリット」を書きましたが、

 

それを読んだだけでは、判断は難しいと思います。

 

 

 

結局、「固定金利」と「変動金利」のどっちがお得なんでしょうか?

 

 

 

 

結論から言うと、それは、どっちとも言えません。

 

 

 

ガクッ!・・・って感じですよね。

 

 


エ〜〜ッ!!

 

 

 

じゃあ、どっちにするか選べないじゃないですか!

 

 

 

 

未来のことは誰にも分からないので、

 

どんなに高名な経済学者でも将来の金利動向は読めないと言われているんですよね。

 

 

 

色々な人が予想はするけど・・・結局は、当たったり、ハズレたりなんです。

 

 

 

 

だから、固定金利と変動金利では、どっちが得とか言う人はたくさんいますが、

 

あくまで「予想」の話であり、誰も確実な話はできないんです。

 

 

 

 

ただ、固定金利が向いている人、変動金利が向いている人、

 

これは、確実にあると思います。

 

 

 

 

 

住宅ローンの金利上昇リスクを請け負っているのは誰?

 

 

先ほども書きましたが、現在の金利が上がるか下がるかは、

 

誰にも分かりません。

 

 

 

それに、どんなに金利が高いときでも、

 

それ以上金利が上昇しないとは限りません。

 

 

 

では、金利が上昇した場合のリスクは誰が請け負うのか、

 

「固定金利」と「変動金利」で比べてみましょう。

 

 

 

 

固定金利で金利上昇リスクを請け負うのは誰?

 

 

固定金利で住宅ローンを組んだ場合、

 

市中金利が上昇しても適応金利が上がることはないので、

 

「支払い金利」や「支払い総額」が増えることはなく、

 

住宅ローンを借りた人には金利上昇によるリスクはありません。

 

 

 

ということは、市中金利が上昇しているのに貸したお金の金利を上げられない、

 

つまり、「金融機関が金利上昇のリスクを請け負う」ことになります。

 

 

 

 

 

変動金利で金利上昇リスクを請け負うのは誰?

 

 

変動金利で住宅ローンを組んだ場合、市中金利が上昇すると

 

「支払い金利」や「支払い総額」が増えるので、

 

お金の借主である「あなたが金利上昇のリスクを請け負う」ことになります。

 

 

つまり、市中金利が上昇しても金融機関に金利上昇によるリスクはありません。

 

 

 

 


変動金利を選ぶということは、「金利上昇のリスクを請け負う」ってことなんですね。

 

 

 

誰でも、余計なリスクは負いたくないわけですので、ということは・・・

 

金利上昇の時のリスクを金融機関が負ってくれる固定金利の方がいいとなりそうですが、

 

実際は、(どちらも選べる方の場合に)変動金利を選ぶ人の方が多いのはなぜでしょうか?

 

 

 

 

それは、金利上昇の時のリスクを金融機関が負ってくれる固定金利の場合、

 

「リスクを請け負わない」ということは「利益を得にくい」ことでもあるんです。

 

 

 

逆に、金利上昇の時のリスクを自分で背負う変動金利の場合の方が、
 

「利益を得られる可能性が高い」ということなんです。

 

 

 

 

どういうことなのか、順に説明していきます。

 

 

 

まず、どこの金融機関の住宅ローンも、

 

固定金利より変動金利の方が低く設定されています。

 

 

 

現在の銀行住宅ローンの変動金利の最優遇金利は、0.625%ですが、

 

フラット35の金利の安いAタイプで1.17%、

 

マツシタホームでは、全棟が当初10年の金利が安くなるフラット35Sなので、

 

当初10年0.92%、11年目以降1.17%です。

 

 

 

銀行ローンの固定金利なら、1.5%前後です。

 

 

 

変動金利が0.625%、固定金利が当初10年0.92%、11年目以降1.17%として、

 

3,000万円を35年返済の住宅ローンを組んだとして計算してみましょう。

 

 

 

【変動金利の場合】

0.625%、35年、月々のみ(ボーナス払いなし)

 

 

月々の返済額が79,544円、35年の総支払額は33,408,345円です。

 

 

 

 

【固定金利の場合】

当初10年0.92%、11年目以降1.17%、35年、月々のみ(ボーナス払いなし)

 

 

月々の返済額が当初10年83,571円、11年目以降86,114円、

 

35年の総支払額は35,862,717円です。

 

 

 

 

金利が違うと、月々の支払は当然違ってきます。

 

 

 

変動金利は、当初10年が約0.3%、11年目以降は約5.5%金利が低くなるのですが、

 

実際の支払は、当初10年の返済月額が83,571円−79,544円=4,027円安く、

 

11年目以降の返済月額は86,114円−79,544円=6,570円安くなって、

 

35年間の返済額合計は、35,862,717円−33,408,345円=2,454,372円安くなります。

 

 

 

 

ただし、実際は、変動金利の将来の動向はどうなるかわかりません。

 

 

 

過去の住宅ローン変動金利の推移を見てみましょう。

 

 

 

 

昭和59年以降の変動金利、固定金利の推移。
 

 

 

過去の変動金利の推移を見ると、

 

平成7年以降は、0.1とか0.2とかの動きが少しある程度で、

 

過去25年にわたって、ほぼ横ばいであることがわかります。

 

 

 

これまで動いていないからといって、今後も動かないとは絶対言えませんが、

 

変動金利の金利推移は、ほぼ横ばいが続いています。

 

 

 

 

どんな時に金利が上がるか下がるかは、

 

(実際には世界経済の影響などもあるのですが)単純に言いますと、

 

この先に経済成長が進むと考えられる場合は高金利、

 

不景気が続くと考えられる場合は低金利になります。

 

 

 

世界最高速度で少子高齢化が進んでおり、

 

過去30年、低成長が続いている日本の現状からすると、

 

金利はあまり上がらない可能性が高いと考える方が、

 

変動金利を選ぶのだと思います。

 

 

 

 

金利のプロである金融機関がリスクを負担する固定金利の場合、

 

金融機関は損をしないように高めの金利を付けていますので、

 

確率的には、固定金利を選んだ方が金融機関の利益が多くなり、

 

変動金利を選んだ方が、金融機関はリスクがない代わりに利益が少ない、

 

これが基本だと思います。

 

 

 

しかし、将来に絶対はないので、

 

時と場合によっては、固定金利が変動金利を下回ることもあり得るわけですし、

 

変動金利がもっと下がることだって、あり得ます。

 

 

 

 

 

それでは、結局、どっちを選ぶべきなのか?

 

 

 

それは住宅ローンを組む人の生活設計、また、性格的なもので選ぶのだと思います。

 

 

 

3,000万円を35年支払って、(過去25年のように)金利が変わらなかった場合に、

 

245万円金利が少なくなる変動金利がいいと考えるタイプなのか、

 

3,000万円を35年支払って、仮に金利が変わらなくて245万円余分に支払ったにしても、

 

万が一のリスクが少ない方が良いと考えるタイプなのか、

 

あなたがどちらのタイプなのか、それが選ぶポイントです。

 

 

 

あなたは、どっちのタイプですか?

 

 

 

 


 
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