2017.10.17 Tuesday

マツシタホームの考える「住宅デザイン」とは?【その7】

マツシタホームの考える「住宅デザイン」とは?【その6 からの続きです。

 

恐れ入りますが、前の記事をお読みいただいてから、読んでいただければ幸いです。

 

 

 

昨日の記事では、デザインの美的側面、

 

つまり機能面や経済面や技術面以外の「美しさ」という面では、

 

質感を高めたり、オリジナリティの高い装飾などを行うとコストも上昇するため、

 

限られたコストの中でどこにどれだけのコストを割り当てるか、

 

その優先順位と優先度合いを整理するための考え方について書きました。

 

 

 

 

その次に、その優先順位と優先度合いを元に、コストを割り振り方を考えるのですが、

 

今日はそのやり方を考えていきましょう。

 

 

 

まずは、全体予算を考えるのが先ですよね。

 

 

 

私オススメの全体予算の出し方から説明します。

 

(土地をお持ちでない方が、ほぼフルローンの住宅ローンをお考えの場合を想定します)

 

 

 

まずは、年収(夫婦や親子で合算する場合もあり)から借入可能額を出してみます。

 

 


例えば、フラット35(国が支援している長期固定金利ローン)なら、

 

下記サイトに年収と金利を入力して「計算する」のボタンを押すだけで、

 

借入限度額(借りられる最大の額)が表示されます。

 

 

例えば、年収450万円の方の借入限度額は、

 

年利1.11%(フラット35SのAタイプ10月金利)で計算すると、

 

4,566万円となります。

 

 

http://www.flat35.com/simulation/simu_03_2.html#keisan_kekka

 

 

 

 

フラット35は、他の金融機関よりも比較的多く借りられる金融機関ですので、

(他の金融機関の方が多く借りられるケースも一部はあります)

 

ここで出てきた額が、(ほぼ)あなたの最大借入額です。

 

 

これを超えた資金計画は(ほぼ)できません。

 

 

 

 

これはあくまで最大借入額であって、そこまで借りる必要がないかもしれませんし、

 

お金の事情は人それぞれですので、人によってはそんなに借りたくないという方もいます。

 

 

 

ただ、いくらくらいが適正な借入額かというのは、

 

ファイナンシャルプランナーなどの専門家ならともかく、

 

一般の方にはなかなか判断つかないですよね。

 

 

 

例えば、住宅ローンを若い時に組んだ親に聞くと、

 

当時とは住宅ローン金利が全く違いますし、ローン減税などの制度も全く違うし、

 

さらに住宅価格が今とは違うので、参考にならないことが多いです。

 

 

 

平成5年より前は、住宅ローン金利は5%(10%超えもありました)以上が当たり前で、

 

現在は、変動金利や固定金利にもよりますが、0.6%くらい〜1.5%くらいなので、

 

まったく返済額の感覚が違うんです。

 

 

 

例えば、3,000万円を借りた場合の支払い額は、

 

現在は、変動金利の最優遇金利が0.625%として、ボーナスなしで毎月79,544円です。

 

 

 

それが、昭和から平成5年頃までは、5%以上が当たり前でしたから、

(バブル崩壊で平成5〜7年にかけて急激に金利が下がり、平成7年以降は現在までほぼ横ばい)

 

低い方の5%で計算してみます。

 

 

 

3,000万円を年利5%で借りた場合の支払い額は、ボーナスなしで毎月151,406円です。

 

 

なんと支払額が2倍近くになるんです。

 

 

 

もっと高い時は、平成2年ごろに8.5%という時代がありましたから、

 

3,000万円を年利8.5%で借りた場合の支払い額は、ボーナスなしで毎月224,058円です。

 

 

なんと、現在の3倍に近づいてきます・・・親の時代は大変だったんです。

 

 

 

親に相談したら「そんな大きな金額を借りて大丈夫か?」とか、

 

「そんな金額借りるのはムリだ!」という話になりますよね。

 

 

 

 

 

話を元に戻すと、どのくらいの返済額が妥当というか、

 

楽に支払える借入金額なのでしょうか?

 

 

 

それは、年収に対する返済比率、つまり年収に対しする住宅ローンの割合ですが、

 

どのくらいが理想的(つまり一般的に楽に払える範囲内)なのでしょうか?

 

 

 

ネットで「理想的な返済比率」で検索してみると、

 

住宅ローンの返済比率の記事がずらーっと出てきますが、

 

ほぼ25%または20%〜25%という返済比率が書かれていると思います。

 

 

 

これも計算してみます。

 

 

下記のサイトに、年収と金利(固定か変動かも選択)と返済比率を入力して

 

「試算実行」を押すと、借入額が出てきます。

 

 

例えば、年収450万円、変動金利0.625%、返済比率25%を入力すると、

 

3,535万円と出てきます。

 

https://www.hownes.com/loan/sim/borrowing_income.asp

 

 

 

 

さて、いよいよ、私がオススメの

 

今まで計算してきた年収450万円の方の場合の全体予算の決め方を書きます。

 

 

 

 

先ほどの計算で、最大借入額が4,566万円、これ以上は物理的に借りられません。

(これに自己資金を足す場合もありますが、今回は単純にこの額を予算限度とします)

 

 

 

土地を選定するにも、家の予算を考えるにも、これを超えてはどうしようもないので、

 

予算限度は、最初に計算しておくことをおススメしています。

 

 

 

 

次に、希望の土地が見つかったとして、そこに自分の希望の家を建てたとしたら、

 

ざっとどのくらいの金額がかかるのか、まずはざっとでいいので、出してみます。

 

 

 

候補に挙がっている住宅会社と話すと良いと思います。

 

 

 

土地は、希望の場所と希望の広さを伝えれば、

 

具体的な土地の提案があるかもしれませんし、

 

そうでなくても、だいたいの相場を教えてくれると思います。

 

 

 

建物については、間取りやその他の希望を伝えれば、

 

だいたいの金額を伝えてくれると思います。

 

 

 

土地や建物の希望がまだはっきりしていない場合でも、

 

住宅会社の担当者は、色々と質問したりしながら、

 

自分の要望を引き出してくれて、だいたいの金額の目安を教えてくれるはずです。

 

 

 

あとは、外構や諸費用なども、ざっとした金額を伝えてくれるはずです。

 

 

 

 

ここで、出てきた全体の予算が、先ほどの借入限度額を超えていれば、

 

その計画はムリということになりますので、土地をもっと安くするか、

 

建物を安くするか、何らかの修正が必要ということになります。

 

 

 

今回は、年収450万円の方で計算しましたので4,566万円ありますから、

 

マツシタホーム本社エリアのお客さまであれば、通常は余裕があると思います。

 

 

 

次に、借入限度額には収まっているとして、実際の支払額を計算します。

 

 

 

例えば、土地800万円、建物2,500万円(太陽光・カーテン照明エアコン等含む工事費全体)、

 

外構工事が150万円、ローンや登記、保険などにかかる諸費用が150万円として、

 

合計が3,600万円とします。

 

 

 

3,600万円を借り入れた場合の返済額を計算すると、

 

変動金利0.625%として、ボーナスなしで毎月95,453円です。

 

 

 

支払い方を変えて、ボーナスを月10万円入れたとしたら、

 

変動金利0.625%として、毎月78,218453円、ボーナス時103,527円です。

 

 

 

月々のみの方で返済比率を計算してみます。

 

95,453×12ヶ月=1,145,436円(年間返済額)

 

1,145,436円÷4,500,000円年収)=25.45%

 

 

 

この返済比率は、理想的な返済比率25%をほんのわずか超えているくらいなので、

 

それを、理想的な返済比率と変わらないから大丈夫と考えるか、

 

うちは、生活費がかかるから、もっと抑えないとと考えるのかは、

 

家を建てる方の考え方なので、そこを考えてみます。

 

 

 

理想的な返済比率は25%というと、

 

一般的にはこれくらいが楽に支払える借入額ということになりますが、

 

これはあくまで一般的な方が楽に支払える額なので、


人によって生活費などの消費額が多い少ないがありますので、

 

堅実で消費額が少ないので、もっと支払っても問題ない方もいれば、

 

例えば、趣味にもっとお金を使いたいから住宅ローン支払いを抑えたい方もいます。

 

 

 

家を建てるのを期に、保険料や他の借入や生活費自体を見直そうという方も多いので、

 

そういうことも含めて、自分にとって可能な支払額はどうなのか考えること、

 

そして、自分の建てたい家と買いたい土地、それを実現したい気持ちがどこまで強いか、

 

そのバランスの中で決めることになります。

 

 

 

全体予算を決めるのは、非常にストレスのかかることだとは思うのですが、

 

これから数十年も住む、夢と希望の詰まったマイホームなので、

 

そこは頑張るしかありません。

 

 

 

もし、ご相談を受けさせていただくのであれば、

 

一般的にはこうだということをきちんとご説明をさせていただいたうえで、


個別事情などについて、お客様の立場にたって、一緒に考えさせていただきたいと思います。

 

 

 

 


 
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