2010.01.26 Tuesday

各社の坪単価はどう比べたらいいの?

昨日は、坪単価の話を書きましたが、

今日、読み直してみると、ちょっと、わかりにくかったような気がします。



これから新築を考えるお客様にとっては、とても興味のある話だと思いますので、

今日は、同じ話に再チャレンジしたいと思います。





これから新築を考えるお客様が、どこかのメーカーの展示場に初めて行ったとして、


「お宅の会社の家の坪単価は坪いくらくらいですか?」


この質問、そりゃあ、したいですよね。



事前調べや、展示場外観を気に入ってとか、何らかで興味を持って展示場に入って、

係員に聞いて色々知りたいことはあるけれど、

一番知りたいことの一つが、価格ですよね。



当たり前の話として、価格がわからなければ、検討できませんからね。




でも、こんな経験はありませんか?



初めての展示場で、

「お宅の家の坪単価はいくらくらいですか?」って営業マンに聞いたときに、

なかなかハッキリ言わないとか、要領を得ない答えが返ってくるとか、

経験ありませんか?




営業マンの答えが、ハッキリしないことがあるのは、

昨日のブログのタイトルがまさに答えなんです。



お客様にきちんと伝えることが、結構、難しいのです。



昨日のブログ 「実は大変難しい、坪単価を聞かれた時の回答。」
http://mhome-syatyou.jugem.jp/?eid=423#sequel





坪単価の基準が各社バラバラですし、

初期段階のお客様の場合は、坪単価以外に色々な費用がかかることをご存じないですから。




だいたいが、「坪単価とはこういう計算で出す」こういう決まりはないのです。




建築費÷坪数=坪単価



この数式だけは決まっているのですが、


建築費が、どこまでを含む建築費なのか

坪数が、登記とか確認申請に出てくる「延床面積」なのか、

 住宅会社各社がそれぞれに取り決める「施工面積」なのか



これが、まちまちなんです。



国とか公正取引委員会とかの公共か、業界団体でも良いと思いますが、

基準を取り決めてしまえば、お客様にとってわかりやすいと思うのですが、

今のところ、そういう動きは聞いたことがありません。





じゃあ、どうしたら良いのか?



今日は、この質問にお答えします。



まず、坪単価を初期段階から、聞くか聞かないかで言うと、

言うまでもなく、坪単価は最初に展示場に行った段階から聞きましょう。



それから、各社バラバラの坪単価の基準をどう比較するか?


これが最大の問題なわけです。



これについては、

バラバラの基準では、比較できるわけありませんから、

自分で基準を揃えてしまいましょう。



先ほどの,鉢△問題で、それさえ揃えば比較できるわけですから、

その基準を作ってしまいましょう。





まず、

建築費がどこまでを含む建築費なのか



これについては、初期段階では「本体価格」に揃えましょう。



理由は、「本体価格」の方が、簡単に比べやすいから。




昨日も書きましたが、本体価格は、少なくとも大手ハウスメーカーでは基準があります。



大手以外は、価格表示の仕方が色々なので、

「ウチはコミコミ価格の表示をしているから、本体価格の表示はしない」

こういう会社もあります。



そんな会社の人間でも、少なくとも「本体価格」という言葉は、業界の人間ならほぼ全員知っていて、

その「本体価格」がどこまでを指すのかも、キッチリはわからなくても、だいたいはわかると思います。



だから、「本体価格で坪いくら?」と聞けば、

各社の比較する価格の基準がバラバラということはないはずです。




トータルの費用とか言うと、各社、基準がバラバラですし、

当然ながら、自社に都合のいい話し方をしてきますから、

それを比較することはかなり難しいです。



これ、本当の話ですが、私が聞いたとしても、ちゃんと把握できない可能性が高いです。



それだけ、各社、あいまいな話し方をしてくる場合が多いのです。(イヤな業界ですねえ)





坪数が、登記とか確認申請に出てくる「延床面積」なのか、

 住宅会社各社がそれぞれに取り決める「施工面積」なのか




これは、どちらでも良いと思いますが、

施工面積の場合は、施工面積基準の統一を考えなくてはなりません。




施工面積の基準は、会社によって違いますが、こんなパターンが多いと思います。


(1)延床面積+バルコニー

(2)延床面積+バルコニー+吹抜面積(吹抜面積は1/2計上する会社とかもあります)

(3)延床面積+バルコニー+吹抜面積+ポーチ面積



(2)が一番、多いと思いますが、ローコスト住宅の会社は(3)も多いです。




さっき、延床面積でも、施工面積でも、基準さえ統一すれば、どちらでも良いと言いました。


それは、計算してみたら、どっちでもそんなに変わらないからです。





まず、延床面積を増やした場合の金額と、バルコニーや吹抜を増やした金額と、

意外と変わらないんです。



実際には仕様によって違いますが、バルコニー(造り付けの場合)や吹抜を増やした金額は、

延床面積を増やした場合の金額の70%〜90%くらいはかかるんじゃないでしょうか。



だいたいは、施工面積の5%〜15%程度が多いですから、

施工面積の10%で、延床面積部分の80%の金額がかかると仮定して計算すると、

バルコニーや吹抜の面積を含んだことで、坪単価に与える影響は2%となります。

※10%×20%(100%−80%)=2%



2%というと、坪50万円で1万円です。





これが逆に、延床面積で坪単価をだした場合は、

バルコニーを除く工事費が坪単価50万円、延床面積40坪の建物が、ちょうど2,000万円として、

そのほかにバルコニーの工事費がかかる場合に、

バルコニーの大きさが坪単価にどのような影響を与えるか、計算してみます。




バルコニーが5%の場合、40坪×5%=2坪大(4帖大)として、50万円×80%×2坪=80万円、

バルコニーが15%の場合、40坪×15%=6坪大(4帖大)として、50万円×80%×6坪=240万円


こうなりますので、

バルコニーが5%の場合、2,000万円+80万円=2,080万円÷(40坪+2坪)=坪単価約49.5万円

バルコニーが15%の場合、2,000万円+240万円=2,240万円÷(40坪+6坪)=坪単価約48.7万円




その差、坪1万2千円。



1万円と1万2千円ですから、あまり変わらないですよね。




つまり、同じプランを比較するには、どっちでも大きくは違いません。




ただし、後で、自分で金額調整を考えたりする場合や、違うプランを比較することを考えると、

施工面積の方が良いのではないかと思います。




二つの会社で、バルコニー比率が違うプランが出ているとして、二つのプランを比較するとします。



このケースで、延床面積の坪単価で比較すると、

バルコニーの大きい家は坪単価が高く感じられ、

バルコニーの小さい家は坪単価が安く感じることになってしまうからです。




それから、出来上がったプランから予算を削るにはと考えた場合などは、

施工面積の方がわかりやすいですよね。




だから、どっちでも良いけど、(どっちかしか出来ない会社がある場合などもありますから)

どちらでも出来る場合には、施工面積の基準を揃えて比較することをお薦めします。


(2)延床面積+バルコニー+吹抜面積(吹抜面積は100%計上)


これで、いかがでしょう?






最後にまとめると、



建築費÷坪数=坪単価



建築費がどこまでを含む建築費なのか

 答え;本体価格


坪数が、登記とか確認申請に出てくる「延床面積」なのか、

 住宅会社各社がそれぞれに取り決める「施工面積」なのか

 答え;どちらでもよいが、お薦めは「施工面積」(ただし基準は統一)





はじめて行った展示場で聞く場合には・・・・続きはまた明日。





 
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