2009.10.12 Monday

今は、固定金利か変動金利か?

昨日の日経新聞に、

「変動金利住宅ローン ここに注意」

という記事が出ていました。




それによると、

現在、都市銀行の場合で、

新たに住宅ローンを借りる人の8〜9割が変動金利を選択するそうです。



1年前は5〜6割が普通だったそうですが、

今年から急増したらしいです。



不況にともなう超低金利が原因、というように日経では分析していました。






ところで、一定期間は金利が変わらない固定金利と、

一定期間ごとに金利が見直される変動金利、

現在、本当はどちらを選ぶのが良いのでしょうか?




答えは、神様にしかわかりません、

というのが正解・・・と言ってしまったら、話にならないので、

こういう人は、こうした方が良いのではないかというのを書いてみます。




まず、返済額がちょっとでも上がったら、返済していけなくなる人は、

多少金利が高くても、長期固定金利を選んだほうが良く、

その範囲で住宅を考えた方が良いわけです。



逆に、返済にある程度の余裕があるか、

短期間で返済予定の人は、

変動金利が向いているといえます。

※変動の方が必ず得するわけではありませんが、固定金利は銀行が金利上昇リスクを
  堅めに見ているため、変動金利の方がお得な可能性がやや高めだといえます。




その中間の人が、一番、迷うわけですが、

その人がどうしたらいいかという前に、ちょっと勉強しましょう。






変動金利には、「5年ルール」や「125%ルール」というのがありますが、

ご存知ですか?




「5年ルール」とは、変動金利を選んで、

途中で金利が上下しても、「5年間は毎月返済額を変えない」というルールです。


しょっちゅう返済額が変わってしまうと、返済計画が立てにくいところから来るルールです。




変動金利で当初1.5%で借りた人は、

途中で1.5%より金利が上がったら、その分は未払い金利となり、

その分は、5年後の返済額に上乗せされるんです。


逆に、途中で1.5%より金利が下がったら、

その分は、5年後の返済額から差し引かれるんです。






また、「125%ルール」は、返済額の見直し時期に、

最大125%までしか返済額を変えないというルールです。




「返済額が急に増えすぎると返済できなくなる」

リスクを緩和しているわけですね。




上がった金利で計算したら、

返済額が125%以上になってしまったらどうなるのでしょうか?



それは、未払い金利として毎月計上され、

次の5年が来るまで計上され続けるんです。



次の5年の返済額にその分が上乗せされるんです。



たとえば、変動金利で当初金利1.5%で借りた人が、

5年後に金利が3%になったら、返済額は125.7%になります。


つまり、金利が3%以上になると、超えた分は、

その後の5年間、全て未払い金利となるんです。




変動金利は、金利が上昇すると返済額が上がるというのは、ご存知の方が多いですが、

この「5年ルール」や「125%ルール」はご存じない方が多いです。



運が悪いと、金利が上昇した分が、

「5年ルール」と「125%ルール」が重なって、

どんどん未払い金利がたまっていくこともあるんです。



最後はどうなるかというと、

返済期間が終わっても返済が終わらず、

最後に一括返済を求められることもあるんです。

※一括返済できない場合は、返済期間延長の相談に乗ってくれると思います。






ちょっと、ややこしい話をしすぎたかもしれません。




最後に、私の私見で、簡単にまとめましょう。




変動金利の場合は、今は通常、1%台の金利だと思いますが、

(最短でも5年後の)将来、

(一時的に)3%の金利になった時でも、

(多少の無理をしたとしても) なんとか支払っていけるであろうという方は、

変動金利でもOKだと思います。




年利3%で計算した返済額では、

とても支払っていけないという方は、

長期固定金利が無難だと思います。





以上、これから住宅ローンを借りる方への

私のアドバイスです。





 
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