2011.07.22 Friday

住宅ローンの総額は当初から余裕を見て設定しておくべきです!

今日は、業界誌の記事から、住宅ローンの話。



住宅ローンの(事前)審査を申し込むときは、

その時点で予想される最大の予算を見込んで、ローン申込額を決めるのが基本です。



住宅ローン申込が内定(OK)したとして、

実際のローン実行額が内定額より減る分には、

いくら減っても大丈夫なんです。


例えば、3,000万円の住宅ローンの内定を受けていて、

実際に借りた額が500万円になったとしても問題はないんです。




しかし、住宅ローン内定を受けている金額が1,000万円で、

あとで1,010万円借りたいとなった時は、

本来は3,000万円の住宅ローンが通る方であっても、

一からローン審査はやり直しになってしまうんです。



住宅ローン申込額がギリギリだと、

場合によっては、大きなトラブルになることもあるんです。



住宅ローン申込時から、住宅ローンを実行するまでの間に、

コスト増の原因になりやすい項目の例を挙げます。


コスト増の原因になりやすい項目例



当初の予算をオーバーしてしまう原因としてもっとも多いのは、

見積もり時に決めきれなかったコストの発生です。



上に整理したように、地盤改良の費用や、水道・電気などインフラ関連の工事費、

お客様のご要望に基づく設計変更や追加工事にともなうコスト増、

ローンに関する諸費用や保険費用などが、

こうした想定外のコスト増につながる落とし穴の代表例と言えます。



当社では、できるだけあとから追加の発生することのないように、

極力、必要な額を見ておくのですが、お客様の要望による追加等は避けられないこともあったり、

他には、正直、営業担当が見落としたコストがあったりする場合もあります。




住宅会社や担当者によっては、

「お客様が希望する予算の上限を上回りたくない」という思いから、

予算を低めに抑えた結果、あとで増額を余儀なくされるケースもあります。



見積もりが顧客の希望予算を上回る場合には、

お客様に、「予算オーバーになりますが、見積もり内容を削りますか?このまま進めますか?」

このように聞けば、多くのお客様は、削る方を選びます。



そうではなくて、「予算オーバーですが、この金額でローン申込をしておきましょう。

不要になれば、あとで減額手続きができます」と提案すべきなんです。



多めの金額で審査して、審査が厳しければ、あとで減額する作戦の方が、

圧倒的にリスクが少ないんです。




【失敗例】 増額申請で見通しが甘く、ローン全体が取り消しに

工務店社長のAさんは、ある新築の仕事で着工を目前に控えていた。
入念なヒアリングを基にしたAさんの提案に、顧客Bさんは大満足の様子。
しかし、Aさんには一抹の不安があった。
「もう530万円の予算オーバーか…」
地盤改良費が予想外にかかることがわかったうえに、Bさんの追加要望でコストが増額。
ローンに関して金融機関が提示した諸費用も、Aさんの見込みを上回っていた。

予算オーバー自体は顧客も「希望を叶えたいから」と納得。
既に金融機関で住宅ローンを組んでおり、借り入れの増額を申請するしか手はないという。
増額分の全額を追加すると、顧客の返済負担率(年収に対する年間返済額の割合)が
金融機関の基準を満たせなくなる。
そこで顧客と相談し、追加工事や保険料の負担を少しずつ削り、
申請する増額分をなんとか返済負担率を満たす範囲に収めた。

周到に準備したつもりで、AさんはBさんと共に金融機関の担当者を訪ねた。
増額の要望を切り出すと、担当者は「やめておいたほうがいいですよ・・・」と乗り気でない様子。
Aさんらは「返済負担率を超えない範囲ですよね。ぜひお願いします」と食い下がって、
受け入れてもらった。
申請から2週間ほどたったある日、担当者からAさんに電話が来た。

「申しわけありませんが、Bさんのローンは否決になりました」

Aさんが「増額は認めてもらえないのでしょうか?」と問いただすと、
担当者は「いえ、ローン全体を取り消しということです。だから増額申請はやめておいたほうが
いいと申し上げたのに・・・」と残念そうに答えた。
「えっ?全額だめということ?」と驚くAさん。このことをBさんにどう伝えたらいいのか…。




こんなトラブルになっては最悪です。(当社ではこんなことないですからご安心ください)


どうしても予算オーバーが避けられない場合は、ローンの増額以外の方法も考えてみましょう。


「親戚縁者に頼る」「勤務先などから借りる」「生命保険などに付帯する契約者貸付を利用する」

などの手法です。


ローンの増額に頼らずに対処できればそれに超したことはありません。



それでも、増額申請以外に方法がない場合はどうしたら良いのでしょうか?


Aさんのように、当初のローンの返済負担率に関する条件を満たす範囲で増額を申請しても、

不承認になる例は意外と多いんです。


そこで増額申請に際しては、金融機関にプラスアルファとなる新たな材料を加える必要があります。


そのために、例えば次にあげる画像のように、

「収人台算者を増やす」

「自己資金割合を増やす」

「年度の変わり目で収入増をアピールする」

「借り入れ期閾を延ばす」といった手を使うことがオススメです。



収入合算者を増やす


借入期間を延ばす




自己資金割合を増やす




年度の変わり目で収入増をアピールする




最後に、今回のポイントをまとめました。




とにかく、最初に多めにローンを申し込んでおく方が安全です。



でも、万が一の場合は、相談してくださいね♪





 
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